非居住者が日本国内の不動産を賃貸した場合の税務手続き

　経済のグローバル化が進んだ昨今、企業にお勤めの方が海外へ転勤することや、いわゆる富裕層の方が海外移住をすることも珍しいことではなくなってきました。転勤や移住をする際に、国内に所有していた自宅などの不動産を処分するケースもありますが、帰国までの一定期間賃貸に出すこともあるかと思います。また、外国人の投資家が日本国内の不動産等に対する投資を行う、いわゆるインバウンド投資についても、ニュース報道等で目にする機会も多いと思います。

　このように海外に住む非居住者の方が、日本国内の不動産を賃貸した場合、どのような課税が起きるのでしょうか。
　本記事では、非居住者が日本国内の不動産を賃貸した場合に必要となる税務手続き等について解説します。

非居住者とは

　具体的な課税関係の説明に入る前に、非居住者の定義について説明しておきます。
　「非居住者」とは、ざっくり言うと「海外に住んでいる人」のことを言います。
　当たり前じゃないか、と思われるかもしれませんが、実は税務上は結構問題になります。なぜなら、例えば海外と国内を頻繁に行き来している人で、それぞれの国に居宅を持っている場合、どこの国の居住者かという判断が非常にあいまいで線引きをするのが難しいためです。この辺りの話しをすると非常に複雑かつ長くなるので、「非居住者」についての解説は、また別の機会したいと思います。

非居住者の課税所得の範囲

　非居住者が課税される所得の範囲は、「国内源泉所得」に限定されています（所得税法第7条第1項第三号）。「国内源泉所得」とは、所得税法161条に規定されており、端的に言えば日本国内で発生した所得のことを言います。居住者が原則として国外源泉所得も含めた全ての所得（全世界所得）に対して課税されるのとは対照的といえるでしょう。

　非居住者が国内の不動産を賃貸した場合、その賃貸料等は国内源泉所得に該当します（所得税法第161条第1項第七号）。その結果、日本において課税がされることとなるため申告納税が必要となります。

＜非居住者が国外の不動産を賃貸した場合には＞
　非居住者が日本国外の不動産を賃貸した場合には、その賃貸料等は国内源泉所得に該当しないため、日本に課税権はありません。従って、日本においては非課税となるため、申告納税は不要です。
　通常はその不動産の所在地国において課税がされることとなります。

不動産の賃貸料等は原則として源泉徴収される

　非居住者が日本国内の不動産を賃貸した際に受領する賃貸料等には、原則として源泉所得税が課税され、20.42％の税率で源泉徴収されます（所得税法第161条第1項第七号、同第212条第1項、同213条第1項第一号）。

　ただし、不動産の賃貸料のうち、土地・家屋等を自己またはその親族の居住用として借り受けた個人から支払われるものは源泉徴収されません（所得税法第212条第1項、所得税法施行令第328条第二号）。

＜源泉徴収義務者（借主側）の視点から＞
　不動産の借主側の視点で考えると、貸主が非居住者の場合には、源泉徴収漏れが無いよう注意が必要です。
　源泉徴収が不要なのはあくまで個人が支払うものなので、借主が法人であれば常に源泉徴収が必要となります。従って、法人が社員のために社宅を借り上げる場合には、居住用として社員個人が利用していたとしても、個人から支払われたものでないため、源泉徴収が必要となります。
　また、たとえ借主が個人の方であっても、業務用として借りていれば源泉徴収義務が発生します。そして徴収漏れがあれば、通常通りペナルティ（不納付加算税、延滞税）が課されます。

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